Autor
Eva Rodrigo Bargues
Título
La Inversión Indirecta en Inmuebles a través de Fondos de Inversión Inmobiliaria
Pregunta/Propósito
Se realiza un análisis empírico del rendimiento y riesgo de los FII.
Primero se realiza una revisión de la inversión realizada en España a través de estos fondos. Segundo se realiza un análisis sectorial comparando rendimiento y riesgo de los FII.
Tercero se analizan las posibiliades que presentan los FII como instrumentos de diversificación de carteras para lo cual se genera un índice que los permite comparar con índices de acciones e índices de deuda.
Metodología
Comienza por una descripción de las IICI (Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria) distinguiendo entre las SII (Sociedades de inversión Inmobiliaria) y los FII. Plantea el surgimiento de los IICI desde el punto de vista histórico.
Los FII son Fondos de Inversión para la adquisición de activos inmobiliarios y su posterior explotación en régimen de alquiler buscando constituirse como fondos de inversión de renta fija.
Continúa con una descripción de los agentes intervinientes en los FII:
- Los Partícipes (inversores)
- La Sociedad Gestora (gestión y administración)
- El Depositario (control y supervisión de la gestión)
- La Sociedad de Tasación (entidad independiente de valoración de inmuebles)
- Los Arrendatarios
- La CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores).
Luego de analizar las características generales, clasificaciones y aspectos fiscales de los FII, el trabajo determina la renta máxima de alquiler para las categorías:
. Viviendas
. Oficinas
. Locales Comerciales
. Naves Industriales
Luego analiza la distribución del patrimonio inmobiliario del los FII más antiguos para continuar con los factores que afectan a la rentibilidad y el riesgo de los FII comparando las rentabilidades obtenidas por las revalorizaciones con las obtenidas en concepto de alquileres.
Desde el punto de vista de la vivienda como inversión, un factor adicional que explica la evolución de su precio es la rentabilidad proporcionada por inversiones alternativas tales como acciones y deuda. En este sentido los autores convienen en que el comportamiento de la Bolsa puede explicar parte de la evolución de los precios de la vivienda, sobre todo en épocas más cercanas donde la inversión familiar en la Bolsa fue mayor.
Análisis y Rendimiento de los FII
Se toman para el análisis 3 de los FII más antiguos tomando análisis de rendimiento desde Abril de 1995 hasta Abril de 2003 oscilando las 100 observaciones para cada caso.
Se obtienen en primer lugar los estadísticos descriptivos básicos: media y mediana que permite proporcionar información sobre el rendimiento medio mensual de cada fondo; el desvío estándar que determina el nivel de riesgo de cada fondo; el coeficiente de variación que indica la relació entre rendimiento medio y riesgo proporcionado para cada FII así como el test Bera Jarque que indicará la Normalidad o no Normalidad de los datos.
Su estadístico tiene la siguiente expresión:
BJ= [(N-k)/6] * [S^2+1/4*(k-3)]
Donde:
N: Número total de observaciones.
S: Coeficiente de Asimetría.
K: Coeficiente de Curtosis.
k: El número de Coeficientes estimados que se han empleado para crear la serie.
Bajo la Hipótesis nula de distribución normal, dicho estadístico tiene una distribución x^2 con 2 grados de libertad.
A efectos de justificar estadísticamente la existencia de resultados similares para los tres fondos durante el período objeto de estudio además de estudiar un contraste paramétrico, se utilizan dos no paramétricos. La hipótesis nula de igualdad de medias se contrasta con el estadístico F cuya expresión es:
F= [SSB/(G-1)]/[SSW/(N-G)]
Con el test de Krukal-Wallis se contrasta la hipótesis nula de igualdad de medianas.
Con el test de Brown-Forsythe se contrasta la hipótesis nula de igualdad de varianzas.
Como complemento se analizan los coeficientes de asociación de rangos Spearman entre los fondos con la finalidad de medir el grado de asociación que existe entre dos variables siendo la hipótesis nula la ausencia de asociación.
Análisis Comparativo
Se toman rendimiento mensuales logarítmicos de dos índices de deuda así como de un índice de acciones. A efectos comparativos se constrye un índice de rendimiento de los FII ponderado por patrimonio. De esta forma se genera un gráfico comparativo de los diferentes índices. El análisis comparativo descubre correlaciones negativas con el índice de acciones y un índice de deuda lo cual lo haria atractivo para su incorporación en carteras de acciones y deuda para lograr incrementar su rendimiento y reducir su riesgo.
Seguidamente se establecen las ventajas e incovenientos de la inversión en FII.
Conclusiones
El análisis de riesgo y rentabilidad comparada le permite establecer a los FII como un buen candidato para la diversificación de carteras de inversión. Permite también conocer su volatilidad y datos estadisticos referentes al riesgo de los FII y la mejor forma de combinarlo con otras inversiones.
martes, 30 de junio de 2009
LECTURAS DE CLASE I
Autor
José Torres Pruñonoza
José Luis Coca Pérez
Título
Un Análisis Comparativo de la Inversión en Bienes Tangibles como Valor Refugio: La Filatelia Financiera vs. Los Bienes Inmuebles.
Pregunta/Propósito
Los bienes tangibles han sido tradicionalmente valores refugio. De entre ellos, destacan tanto los bienes inmuebles como la filatelia financiera. El trabajo pretende analizar cuáles han sido las rentabilidades de estas dos modalidades de inversión a lo largo de la década de los noventa, para lo cual se ha comparado el precio medio del metro cuadrado de viviendas españolas con la revalorización filatélica.
Metodología
Comienza por una definición de los activos tangibles en contraposición con los intagibles determinando las propiedades de su rendimiento. Luego establece una diferencia dentro de los bienes tangibles con los bienes tangibles de colección como aquellos objetos que, por su peculiaridad, van paulatinamente aumentando su valor a través del tiempo.
Características de los Bienes Tangibles:
. Tangibilidad: un bien físico con un valor en sí mismo. Uno posee en propiedad el valor de su inversión.
. Valores Refugio: Independencia con respecto a valores exógenos. Tradicionamente este papel era desempeñado por el Oro y más recientemente por el Dólar USA. Es posible deducir algunas características de los valores refugio: resistencia a la inflación y beta negativa (según el modelo CAPM).
. Revalorización a través del tiempo.
. Previsionalidad del ahorro.
Después da una serie de características exclusivas de los sellos:
. Universalidad de Mercado: Estos bienes pueden venderse en cualquier parte del mundo.
. Accesibilidad: Cualquier persona puede comprar filatelia.
Estudio Comparativo:
Se toma para el estudio el precio medio del metro cuadrado en España entre 1989 y 2000. Dada la dispersión geográfica de las rentabilidades inmobiliarias, se hace un análisis para las Comunidades Autónomas y los Municipios más importantes.
También agrega los datos para la filatelia en Portugal y España:
Divide el análisis de los datos en dos grandes bloques:
- Números Índices
- Rentabilidades Anuales
Números Índices
Para la Filatelia, se obtienen con base 1989 de la siguiente forma:
I(i)= I(i-1) * (1+r(i))
donde:
I(i): Número Índice del Año i.
I(i-1): Número Índice del Año inmediatamente anterior a i.
r(i): Revalorización del Año i.
Quedan determinados los números índice de la filatelia para España y Portugal:
En el caso del metro cuadrado de vivienda queda determinado de la siguiente forma:
Y(i)= [ P(i)/P(n) ] * I(n)
Donde:
Y(i): Número Índice del Año i.
P(i): Precio de m2 en el año i.
P(n): Precio del m2 en el año n.
I(n): Número Índice medio de la revalorización filatélica en el año n.
n: Primer año para el cual hay precio medio del metro cuadrado de la vivienda.
Se observa una revalorización de la filatelia en un 4,09 veces más que la revalorización inmobiliaria tomada en su conjunto para todo el territorio estatal.
Rentabilidades Anuales
Para obtener las Rentabiliades Anuales del m2 de vivienda (Ri) tanto por Comunidad Autónoma así como para capitalesde provincia y municipios con más de 100.000 habitantes se aplica la siguiente formulación:
Ri= {[Pi/Pi-1]-1}*100
Donde:
Ri: Rentabilidad anual del año i.
Pi: Precio del m2 en el año i.
Pi-1: Precio del m2 en el año i-1.
Del análisis de datos surge que la rentabilidad inmobiliaria en años de crisis es negativa en el conjunto nacional, siendo cuestionable la considetación de los bienes inmuebles como valor refugio.
En líneas generales la filatelia financiera presenta niveles de rentabilidad anuales mayores a la inmobiliaria.
Conclusiones
1. Los bienes tangibles poseen caracerísticas propias que los hacen aptos para la inversión. De entre ellas destaca el ser un valor refugio, lo cual supone independencia del mercado con respecto a factores exógenos. En tiempos de crisis es cuando realmente se observan sus cualidades y es donde se refugia el dinero que huye de activos más sensibles a dichos cambios.
2. La inversión filatélica tiene, en todo momento, rentabilidades positivas muy superiores a la
tasa media de inflación.
3. La rentabilidad en la inversión inmobiliaria depende en gran medida de la ubicación geográfica.
4. La inversión inmobiliaria ostenta, de forma particular en momentos de recesión económica, tasas de rentabilidad negativa y muy inferiores a las que presenta la filatelia financiera por lo que se considera a esta última un mejor refugio de valor.
José Torres Pruñonoza
José Luis Coca Pérez
Título
Un Análisis Comparativo de la Inversión en Bienes Tangibles como Valor Refugio: La Filatelia Financiera vs. Los Bienes Inmuebles.
Pregunta/Propósito
Los bienes tangibles han sido tradicionalmente valores refugio. De entre ellos, destacan tanto los bienes inmuebles como la filatelia financiera. El trabajo pretende analizar cuáles han sido las rentabilidades de estas dos modalidades de inversión a lo largo de la década de los noventa, para lo cual se ha comparado el precio medio del metro cuadrado de viviendas españolas con la revalorización filatélica.
Metodología
Comienza por una definición de los activos tangibles en contraposición con los intagibles determinando las propiedades de su rendimiento. Luego establece una diferencia dentro de los bienes tangibles con los bienes tangibles de colección como aquellos objetos que, por su peculiaridad, van paulatinamente aumentando su valor a través del tiempo.
Características de los Bienes Tangibles:
. Tangibilidad: un bien físico con un valor en sí mismo. Uno posee en propiedad el valor de su inversión.
. Valores Refugio: Independencia con respecto a valores exógenos. Tradicionamente este papel era desempeñado por el Oro y más recientemente por el Dólar USA. Es posible deducir algunas características de los valores refugio: resistencia a la inflación y beta negativa (según el modelo CAPM).
. Revalorización a través del tiempo.
. Previsionalidad del ahorro.
Después da una serie de características exclusivas de los sellos:
. Universalidad de Mercado: Estos bienes pueden venderse en cualquier parte del mundo.
. Accesibilidad: Cualquier persona puede comprar filatelia.
Estudio Comparativo:
Se toma para el estudio el precio medio del metro cuadrado en España entre 1989 y 2000. Dada la dispersión geográfica de las rentabilidades inmobiliarias, se hace un análisis para las Comunidades Autónomas y los Municipios más importantes.
También agrega los datos para la filatelia en Portugal y España:
Divide el análisis de los datos en dos grandes bloques:
- Números Índices
- Rentabilidades Anuales
Números Índices
Para la Filatelia, se obtienen con base 1989 de la siguiente forma:
I(i)= I(i-1) * (1+r(i))
donde:
I(i): Número Índice del Año i.
I(i-1): Número Índice del Año inmediatamente anterior a i.
r(i): Revalorización del Año i.
Quedan determinados los números índice de la filatelia para España y Portugal:
En el caso del metro cuadrado de vivienda queda determinado de la siguiente forma:
Y(i)= [ P(i)/P(n) ] * I(n)
Donde:
Y(i): Número Índice del Año i.
P(i): Precio de m2 en el año i.
P(n): Precio del m2 en el año n.
I(n): Número Índice medio de la revalorización filatélica en el año n.
n: Primer año para el cual hay precio medio del metro cuadrado de la vivienda.
Se observa una revalorización de la filatelia en un 4,09 veces más que la revalorización inmobiliaria tomada en su conjunto para todo el territorio estatal.
Rentabilidades Anuales
Para obtener las Rentabiliades Anuales del m2 de vivienda (Ri) tanto por Comunidad Autónoma así como para capitalesde provincia y municipios con más de 100.000 habitantes se aplica la siguiente formulación:
Ri= {[Pi/Pi-1]-1}*100
Donde:
Ri: Rentabilidad anual del año i.
Pi: Precio del m2 en el año i.
Pi-1: Precio del m2 en el año i-1.
Del análisis de datos surge que la rentabilidad inmobiliaria en años de crisis es negativa en el conjunto nacional, siendo cuestionable la considetación de los bienes inmuebles como valor refugio.
En líneas generales la filatelia financiera presenta niveles de rentabilidad anuales mayores a la inmobiliaria.
Conclusiones
1. Los bienes tangibles poseen caracerísticas propias que los hacen aptos para la inversión. De entre ellas destaca el ser un valor refugio, lo cual supone independencia del mercado con respecto a factores exógenos. En tiempos de crisis es cuando realmente se observan sus cualidades y es donde se refugia el dinero que huye de activos más sensibles a dichos cambios.
2. La inversión filatélica tiene, en todo momento, rentabilidades positivas muy superiores a la
tasa media de inflación.
3. La rentabilidad en la inversión inmobiliaria depende en gran medida de la ubicación geográfica.
4. La inversión inmobiliaria ostenta, de forma particular en momentos de recesión económica, tasas de rentabilidad negativa y muy inferiores a las que presenta la filatelia financiera por lo que se considera a esta última un mejor refugio de valor.
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