LECTURAS DE CLASE VII

Autor

Ariel Alberto Coremberg

Título

El Precio de la Vivienda en la Argentina: Burbuja o Fundamentals?

Pregunta/Propósito

Analiza los factores fundamentales que explicarían el precio de la vivienda y trata de constatar su asociación con los indicadores existentes en nuestro país.

Metodología

Comienza estableciendo la relación existente entre el valor agregado de la construcción y el PBI para determinar la importancia de la dinámica del sector en el nivel de actividad y en el crecimiento a largo plazo.

Se toma como referencia a la Capital Federal por ser la que mayor rango de datos tiene y por ser el principal mercado inmobiliario del país.

Establece una relación entre el total invertido en la construcción y el monto total de créditos hipotecarios de manera de determinar el financiamiento de dicha actividad.

Determina los factores de la Demanda en el corto plazo y establece que cuando se analiza la demanda desde el punto de vista del propietario ocupante de su propia vivienda, y en la medida que se incentive la propiedad de la vivienda mediante la desgravación impositiva de los créditos hipotecarios, entonces el ocupante de su propia vivienda también realiza al mismo tiempo una demanda de inversión.

El precio implícito de estos servicios resulta ser el costo de uso de la vivienda. Este resulta ser un porcentaje del precio de la casa:

De esta forma el uso implicito de la vivienda se relaciona inversamente con el precio de adquisición de esta y es función inversa de la tasa de interés tanto como costo de oportunidad como en términos de adquisición mediante deuda.

Con mercado perfectos, el costo marginal de uso esperado será igual a la renta esperada de la vivienda para obtener una unidad adicional de servicios de vivienda donde el demandante es indiferente entre vivir en la propia vivienda o alquilar otra. En el óptimo, el costo de uso coincide con el valor presente de las rentas futuras de alquilar las viviendas:

Como en toda demanda, el ingreso real disponible constituye una variable fundamental, directamente proporcional al acceso a la vivienda.

Factores de Demanda en el largo plazo:

Demografía.

Factores de Oferta:

Poterba (1991), que relaciona la evolución del stock de vivienda nuevas con el cociente entre el precio y el costo de construcción (costo directo: materiales y mano de obra).

Un aumento de la demanda impacta en el corto plazo sobre la oferta inventivando la producción de vivienda nueva, se produce un aumento en el stock de viviendas llevando el precio a su equilibrio de largo plazo y un aumento en los costos de constucción.

En el caso de las usadas, su precio varía inversamente no solo por el aumento del flujo construído sino también por la oferta de viviendas usadas.

Determina que, dadas las elasticidades de la demanda y la oferta de vivienda, movimientos de la demanda no producirían ajustes de precios en el corto plazo.

Metodología de los Indicadores Disponibles del Precio de la Vivienda y sus Determinantes:

-Indicadores de Cantidades

-Datos de Precios

-Datos de Costos

Realiza una descripción de cada uno de los indicadores y su metodología.

Análisis Econométrico de la Evolución del Precio de la Vivienda en el Largo Plazo:

El objetivo de este análisis es determinar la posible correlación entre la evolución del precio de la vivienda y sus principales determinantes: el costo de construcción y el costo de uso de la misma.

La variable endógena es el precio del m2 de la vivienda.

Para el costo de la construcción se tomó la serie del ICC 1993=100. El costo de uso de la vivienda se tomó en cuenta la serie de tasas de interés pasivas deflactada por IPC (tasas reales ex post) desde el 06 del '82 hasta el 10 del '87, tasa fijada por el BCRA para depósitos a 30 días. Para el primer trimestre de 1990 tasa testigo sobre depósitos en caja de ahorro; a partir de abril tasa testigo sobre dépósitos a largo plazo.

Además se incluyó una variable representativa del valor bursátil de títulos y acciones que sustituirían en un portafolios de inversión a la vivienda considerada como reserva de valor. La variable proxy utilizada es el índice a precios constantes del valor de la Bolsa de Comercio de Bs As.

Evolución reciente del precio de la vivienda en Capital Federal:

Compara el indicador GZ (Giménez Zapiola) con el indicador BHN (Banco Hipotecario) y analiza en ambos el comportamiento de la oferta con respecto a cambios en la demanda.

Conclusiones

La evidencia empírica para Capital Federal confirmaría la hipótesis de que el precio real de la vivienda se encuentra determinado inversamente por el costo real de uso y el índice real de la bolsa a precios constantes en tanto que se relaciona directamente con el costo de la construcción en el largo plazo.

En el corto plazo constata cierta relación entre el precio de la vivienda e indicadores anticipados de demanda (volumen de créditos hipotecarios otorgados o variaciones en el ingreso disponible). Los indicadores anticipados de la oferta presentan una correlación elevada con el precio real.

El trabajo expresa la debilidad de la información obtenida por la inexistencia de indicadores más robustos que atiendan factores más allá de los fundamentals del mercado.

LECTURAS DE CLASE VI

Autor
José García Montalvo

Título
Mercado Inmobiliario: Fundamentales y Burbujas

Pregunta/Propósito

Buscar determinar cómo se constituye una burbuja inmobiliaria en función de los factores fundamentales y no fundamentales del mercado distinguiendo de consumo e inversión inmobiliaria en función de la expectativa de precios qe se tenía en España en el año 2003.

Metodología

Primero distingue los factores fundamentales del mercado inmobiliario de los no fundamentales deteniendose en los determinantes de éstos ultimos.

Conclusiones

Finalmente el auge de la inversión inmobiliaria deja fuera del mercado a los consumidores de los estratos más bajos ya que el aumento de precios generado por la inversión directa es tal que elimina las posibilidades de acceso a la vivienda, transformándola en un activo más que en una necesidad.

LECTURAS DE CLASE V

Autor
Cristian Jorge Díaz
Jorge Daniel Czajkowski

Título
La Burbuja en el área de la Construcción luego de la Crisis Económica del 2001 en Argentina

Pregunta/Propósito

Analiza el auge de la construcción en la salida de la crisis del 2001 comparándolo con el observado para el período 1996-2000 con la gran diferencia de una pérdida de poder adquisitivo de la población y la contracción del crédito a largo plazo.

Metodología

Geográficamente se sitúan en el área metropolitana y sus alrededores.
En primer lugar se refieren a la distribución geográfica del auge inmobiliario, lo que determina de alguna forma la demanda a la cual va dirigida la inversion. Tiene en consideración también el fuerte incremento que resulta de estas inversiones en el precio del m2 en los barrios afectados tomando el desplazamiento del valor con respecto a la inflación.
Por otra parte, busca determinar quién está financiando tanta inversión frente a la auscencia de créditos y cuáles son los medios disponibles para llevarlas a cabo y así buscar coincidencias entre el perfi del inversión y su ubicación geográfica.
En tercer lugar analiza el porqué de la inversión inmobiliaria en este período y la distinción entre inversores inmobiliarios y consumidores inmobiliarios.
De esta forma determinan las características que presenta el auge en la construcción en el período considerado.

Conclusiones

El trabajo considera que, en realidad, una burbuja se mantiene estable siempre y cuando se produzca alguna innovación tanto en los procesos como en el producto final, que sitúe a ciertos competidores por encima de otros y, de esta forma, mantener constante la inversión y creciente la demanda siendo, de esta forma, algo beneficioso o, caso contrario, tenderá a formar parte de la fluctuación en las inversiones.

LECTURAS DE CLASE IV

Autor

Julio Escobar Potes

José Vicente Romero

Título

Métodos de Construcción de Índices de Precios de la Vivienda

Pregunta/Propósito

Análizar las principales técnicas desarrolladas para la construcción de índices de precios de la vivienda. Se realiza una aproximación histórica de la evolución de dichos métodos lo mismo que de los aspectos metodológicos que encierran con el fin de servir de guía para la construcción del índice de precios de la vivienda usada para Colombia como indicador de la evolución de la vivienda como activo que posibilite su comparación frente a una canasta de activos alternativos de inversión de los hogares.

Metodología

Comienza realizando una reseña histórica de la construcción de índices de precios de la vivienda.

1-ventas repetidas y ventas repetidas ponderadas:

consta de un procedimiento de regresión en tres etapas. En la primera realiza una regresión simple entre el log del cambio relativo en los precios observados en la primera y segunda transacción, como variable explicada, frente a un conjunto de variables dummy para cada periodo de la muestra.

Cuya expresión sería:

En la segunda etapa se realiza una regresión ponderada de los residuos de la primera etapa al cuadrado sobre el tiempo transcurrido entre las dos ventas al cuadrado. El término constante es 2 veces la varianza del error aleatorio de una casa específica.

La Expresión estaría dada de la siguiente manera:

En la tercer etapa se repite la regresión de la primer etapa después de ponderar cada observación por la raíz cuadrada del valor ajustado en la segunda etapa:

Una vez estimada la ecuasión tres, el índice se construye de la siguiente manera:

Esta metodología arroja un error estándar asociado con cada estimación:

2-precios hedónicos:

Supone que el precio observado de un producto es una función de sus características. Ya que no existe una fora funcional definida, es común encontrar aproximaciones lineales, log lineales y la logrítmica doble. En este último caso:

La estimación a través de esta metodología presenta la dificultad de valuar las caracteristicas aribuídas a la vivienda. Una vez realizada la estimación el índice se calcula como:

3-modelo de precios híbrido o combinado:

combina ambos métodos logrando un mayor control de las variaciones en los precios asociados a los atributos de una vivienda. Este modelo posee dos ecuasiones estimadas conjuntamente con una restricción entre las ecuasiones sobre los parámetros comunes. La primer ecuasión es estimada sobre todas las transacciones de propiedades residenciales que se transaron una vez durante el período de estudio y la segunda ecuasión es estimada en todos los pares de transacciones consecutivas que hallan entrado al mercado más de una vez en el período de estudio.

Experiencias Internacionales

Dentro del análisis de la utilización de los diferentes métodos surge que:

-el método de ventas repetidas es exclusivo de EEUU

-Latinoamérica no posee índices oficiales salvo casos aislados y privados en Argentina.

-En América Latina es común encontrar índices de costos relacionados con la construcción o precios medios de transacciones.

-Es útil mantener distancia entre los índices de precios y de costos, ya que estos últimos no captan los cambios en los precios de venta de las viviendas ni recogen factores de demanda y oferta.

-La falta de series históricas dificulta la aplicación de cualquiera de los dos métodos.

Conclusiones

Las diferentes metodologías están condicionadas al nivel de información disponible en el país. La construcción de un índice de precios hedónico resulta muy difícil en el mediano plazo por lo que elmétodo de VRP resulta el más asequible, con algunas modificaciones, conforme a la información disponible.

LECTURAS DE CLASE III

Autor
Lucía Mejía
José Vasallo
Mercedes Gracia

Título

Plusvalías en la Propiedad Inmobiliaria en Fuenlabrada derivadas de la Construcción del Metrosur.

Pregunta/Propósito

¿Es posible utilizar las plusvalías inmobiliarias devenidas de las nuevas redes de transporte para el financiamiento del mismo?
Describe los impactos del transporte en los valores inmobiliarios en función de su ubicación respecto a dichas redes y analiza la causa de los impactos en dichos valores.
Analiza las externalidades tanto positivas como negativas que afectan a las zonas cercanas a las nuevas redes.
En función de ello, comienza el análisis de los impactos en Fuenlabrada.

Metodología

- Utiliza el Sistema de Precios Hedónicos donde, en este caso, el modelo econométrico se basa en explicar el precio de la vivienda (variable dependiente) en función de las diferentes características de ésta, el año en que se realiza la transacción y su ubicación en relación con las estaciones nuevas.
- El programa utilizado fue el E-Views.
- Para evitar problemas de dependencia lineal en el modelo se omite un grupo de dummies.
- Se utilizaron dummies para determinar el año de la transacción.
- Se eliminaron los datos atípicos que producían un incremento en los residuos.
- Se suprimieron variables no significativas.
- Sin problemas de covarianza y con tendencia a la normalidad.

Análisis de Resultados

- Determina el área de influencia de las redes de transporte nuevas.
- Determina la fuente de financiamiento de las redes de transporte nuevas y el destinatario de los beneficios.
- Establece mecanismos indirectos que funcionen como recaudadores parciales de estos beneficios que puedan ser utilizados para reinvertir en infraestructura de transporte.
- El valor de este beneficio será mayor a mayor densidad de la zona.

Conclusiones

- La precisión del análisis de los precios hedónicos está en función de cuán detallados sean los datos.
- Se estiman las razones de las plusvalías en función de su ubicación respecto de las estaciones nuevas de transporte.
- Se concluye que es importante desarrollar mecanismos que capturen el valor generado por las nuevas redes de transporte para poder utilizarlos como financiamiento para futuras inversiones en la materia.