LECTURAS DE CLASE II

Autor

Eva Rodrigo Bargues

Título

La Inversión Indirecta en Inmuebles a través de Fondos de Inversión Inmobiliaria

Pregunta/Propósito

Se realiza un análisis empírico del rendimiento y riesgo de los FII.

Primero se realiza una revisión de la inversión realizada en España a través de estos fondos. Segundo se realiza un análisis sectorial comparando rendimiento y riesgo de los FII.

Tercero se analizan las posibiliades que presentan los FII como instrumentos de diversificación de carteras para lo cual se genera un índice que los permite comparar con índices de acciones e índices de deuda.

Metodología

Comienza por una descripción de las IICI (Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria) distinguiendo entre las SII (Sociedades de inversión Inmobiliaria) y los FII. Plantea el surgimiento de los IICI desde el punto de vista histórico.

Los FII son Fondos de Inversión para la adquisición de activos inmobiliarios y su posterior explotación en régimen de alquiler buscando constituirse como fondos de inversión de renta fija.

Continúa con una descripción de los agentes intervinientes en los FII:

- Los Partícipes (inversores)

- La Sociedad Gestora (gestión y administración)

- El Depositario (control y supervisión de la gestión)

- La Sociedad de Tasación (entidad independiente de valoración de inmuebles)

- Los Arrendatarios

- La CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores).


Luego de analizar las características generales, clasificaciones y aspectos fiscales de los FII, el trabajo determina la renta máxima de alquiler para las categorías:
. Viviendas
. Oficinas
. Locales Comerciales
. Naves Industriales


Luego analiza la distribución del patrimonio inmobiliario del los FII más antiguos para continuar con los factores que afectan a la rentibilidad y el riesgo de los FII comparando las rentabilidades obtenidas por las revalorizaciones con las obtenidas en concepto de alquileres.
Desde el punto de vista de la vivienda como inversión, un factor adicional que explica la evolución de su precio es la rentabilidad proporcionada por inversiones alternativas tales como acciones y deuda. En este sentido los autores convienen en que el comportamiento de la Bolsa puede explicar parte de la evolución de los precios de la vivienda, sobre todo en épocas más cercanas donde la inversión familiar en la Bolsa fue mayor.


Análisis y Rendimiento de los FII


Se toman para el análisis 3 de los FII más antiguos tomando análisis de rendimiento desde Abril de 1995 hasta Abril de 2003 oscilando las 100 observaciones para cada caso.
Se obtienen en primer lugar los estadísticos descriptivos básicos: media y mediana que permite proporcionar información sobre el rendimiento medio mensual de cada fondo; el desvío estándar que determina el nivel de riesgo de cada fondo; el coeficiente de variación que indica la relació entre rendimiento medio y riesgo proporcionado para cada FII así como el test Bera Jarque que indicará la Normalidad o no Normalidad de los datos.

Su estadístico tiene la siguiente expresión:

BJ= [(N-k)/6] * [S^2+1/4*(k-3)]

Donde:

N: Número total de observaciones.
S: Coeficiente de Asimetría.
K: Coeficiente de Curtosis.
k: El número de Coeficientes estimados que se han empleado para crear la serie.


Bajo la Hipótesis nula de distribución normal, dicho estadístico tiene una distribución x^2 con 2 grados de libertad.


A efectos de justificar estadísticamente la existencia de resultados similares para los tres fondos durante el período objeto de estudio además de estudiar un contraste paramétrico, se utilizan dos no paramétricos. La hipótesis nula de igualdad de medias se contrasta con el estadístico F cuya expresión es:

F= [SSB/(G-1)]/[SSW/(N-G)]


Con el test de Krukal-Wallis se contrasta la hipótesis nula de igualdad de medianas.
Con el test de Brown-Forsythe se contrasta la hipótesis nula de igualdad de varianzas.
Como complemento se analizan los coeficientes de asociación de rangos Spearman entre los fondos con la finalidad de medir el grado de asociación que existe entre dos variables siendo la hipótesis nula la ausencia de asociación.


Análisis Comparativo


Se toman rendimiento mensuales logarítmicos de dos índices de deuda así como de un índice de acciones. A efectos comparativos se constrye un índice de rendimiento de los FII ponderado por patrimonio. De esta forma se genera un gráfico comparativo de los diferentes índices. El análisis comparativo descubre correlaciones negativas con el índice de acciones y un índice de deuda lo cual lo haria atractivo para su incorporación en carteras de acciones y deuda para lograr incrementar su rendimiento y reducir su riesgo.

Seguidamente se establecen las ventajas e incovenientos de la inversión en FII.


Conclusiones


El análisis de riesgo y rentabilidad comparada le permite establecer a los FII como un buen candidato para la diversificación de carteras de inversión. Permite también conocer su volatilidad y datos estadisticos referentes al riesgo de los FII y la mejor forma de combinarlo con otras inversiones.