LECTURAS DE CLASE VII

Autor

Ariel Alberto Coremberg

Título

El Precio de la Vivienda en la Argentina: Burbuja o Fundamentals?

Pregunta/Propósito

Analiza los factores fundamentales que explicarían el precio de la vivienda y trata de constatar su asociación con los indicadores existentes en nuestro país.

Metodología

Comienza estableciendo la relación existente entre el valor agregado de la construcción y el PBI para determinar la importancia de la dinámica del sector en el nivel de actividad y en el crecimiento a largo plazo.

Se toma como referencia a la Capital Federal por ser la que mayor rango de datos tiene y por ser el principal mercado inmobiliario del país.

Establece una relación entre el total invertido en la construcción y el monto total de créditos hipotecarios de manera de determinar el financiamiento de dicha actividad.

Determina los factores de la Demanda en el corto plazo y establece que cuando se analiza la demanda desde el punto de vista del propietario ocupante de su propia vivienda, y en la medida que se incentive la propiedad de la vivienda mediante la desgravación impositiva de los créditos hipotecarios, entonces el ocupante de su propia vivienda también realiza al mismo tiempo una demanda de inversión.

El precio implícito de estos servicios resulta ser el costo de uso de la vivienda. Este resulta ser un porcentaje del precio de la casa:

De esta forma el uso implicito de la vivienda se relaciona inversamente con el precio de adquisición de esta y es función inversa de la tasa de interés tanto como costo de oportunidad como en términos de adquisición mediante deuda.

Con mercado perfectos, el costo marginal de uso esperado será igual a la renta esperada de la vivienda para obtener una unidad adicional de servicios de vivienda donde el demandante es indiferente entre vivir en la propia vivienda o alquilar otra. En el óptimo, el costo de uso coincide con el valor presente de las rentas futuras de alquilar las viviendas:

Como en toda demanda, el ingreso real disponible constituye una variable fundamental, directamente proporcional al acceso a la vivienda.

Factores de Demanda en el largo plazo:

Demografía.

Factores de Oferta:

Poterba (1991), que relaciona la evolución del stock de vivienda nuevas con el cociente entre el precio y el costo de construcción (costo directo: materiales y mano de obra).

Un aumento de la demanda impacta en el corto plazo sobre la oferta inventivando la producción de vivienda nueva, se produce un aumento en el stock de viviendas llevando el precio a su equilibrio de largo plazo y un aumento en los costos de constucción.

En el caso de las usadas, su precio varía inversamente no solo por el aumento del flujo construído sino también por la oferta de viviendas usadas.

Determina que, dadas las elasticidades de la demanda y la oferta de vivienda, movimientos de la demanda no producirían ajustes de precios en el corto plazo.

Metodología de los Indicadores Disponibles del Precio de la Vivienda y sus Determinantes:

-Indicadores de Cantidades

-Datos de Precios

-Datos de Costos

Realiza una descripción de cada uno de los indicadores y su metodología.

Análisis Econométrico de la Evolución del Precio de la Vivienda en el Largo Plazo:

El objetivo de este análisis es determinar la posible correlación entre la evolución del precio de la vivienda y sus principales determinantes: el costo de construcción y el costo de uso de la misma.

La variable endógena es el precio del m2 de la vivienda.

Para el costo de la construcción se tomó la serie del ICC 1993=100. El costo de uso de la vivienda se tomó en cuenta la serie de tasas de interés pasivas deflactada por IPC (tasas reales ex post) desde el 06 del '82 hasta el 10 del '87, tasa fijada por el BCRA para depósitos a 30 días. Para el primer trimestre de 1990 tasa testigo sobre depósitos en caja de ahorro; a partir de abril tasa testigo sobre dépósitos a largo plazo.

Además se incluyó una variable representativa del valor bursátil de títulos y acciones que sustituirían en un portafolios de inversión a la vivienda considerada como reserva de valor. La variable proxy utilizada es el índice a precios constantes del valor de la Bolsa de Comercio de Bs As.

Evolución reciente del precio de la vivienda en Capital Federal:

Compara el indicador GZ (Giménez Zapiola) con el indicador BHN (Banco Hipotecario) y analiza en ambos el comportamiento de la oferta con respecto a cambios en la demanda.

Conclusiones

La evidencia empírica para Capital Federal confirmaría la hipótesis de que el precio real de la vivienda se encuentra determinado inversamente por el costo real de uso y el índice real de la bolsa a precios constantes en tanto que se relaciona directamente con el costo de la construcción en el largo plazo.

En el corto plazo constata cierta relación entre el precio de la vivienda e indicadores anticipados de demanda (volumen de créditos hipotecarios otorgados o variaciones en el ingreso disponible). Los indicadores anticipados de la oferta presentan una correlación elevada con el precio real.

El trabajo expresa la debilidad de la información obtenida por la inexistencia de indicadores más robustos que atiendan factores más allá de los fundamentals del mercado.