LECTURAS DE CLASE IV

Autor

Julio Escobar Potes

José Vicente Romero

Título

Métodos de Construcción de Índices de Precios de la Vivienda

Pregunta/Propósito

Análizar las principales técnicas desarrolladas para la construcción de índices de precios de la vivienda. Se realiza una aproximación histórica de la evolución de dichos métodos lo mismo que de los aspectos metodológicos que encierran con el fin de servir de guía para la construcción del índice de precios de la vivienda usada para Colombia como indicador de la evolución de la vivienda como activo que posibilite su comparación frente a una canasta de activos alternativos de inversión de los hogares.

Metodología

Comienza realizando una reseña histórica de la construcción de índices de precios de la vivienda.

1-ventas repetidas y ventas repetidas ponderadas:

consta de un procedimiento de regresión en tres etapas. En la primera realiza una regresión simple entre el log del cambio relativo en los precios observados en la primera y segunda transacción, como variable explicada, frente a un conjunto de variables dummy para cada periodo de la muestra.

Cuya expresión sería:

En la segunda etapa se realiza una regresión ponderada de los residuos de la primera etapa al cuadrado sobre el tiempo transcurrido entre las dos ventas al cuadrado. El término constante es 2 veces la varianza del error aleatorio de una casa específica.

La Expresión estaría dada de la siguiente manera:

En la tercer etapa se repite la regresión de la primer etapa después de ponderar cada observación por la raíz cuadrada del valor ajustado en la segunda etapa:

Una vez estimada la ecuasión tres, el índice se construye de la siguiente manera:

Esta metodología arroja un error estándar asociado con cada estimación:

2-precios hedónicos:

Supone que el precio observado de un producto es una función de sus características. Ya que no existe una fora funcional definida, es común encontrar aproximaciones lineales, log lineales y la logrítmica doble. En este último caso:

La estimación a través de esta metodología presenta la dificultad de valuar las caracteristicas aribuídas a la vivienda. Una vez realizada la estimación el índice se calcula como:

3-modelo de precios híbrido o combinado:

combina ambos métodos logrando un mayor control de las variaciones en los precios asociados a los atributos de una vivienda. Este modelo posee dos ecuasiones estimadas conjuntamente con una restricción entre las ecuasiones sobre los parámetros comunes. La primer ecuasión es estimada sobre todas las transacciones de propiedades residenciales que se transaron una vez durante el período de estudio y la segunda ecuasión es estimada en todos los pares de transacciones consecutivas que hallan entrado al mercado más de una vez en el período de estudio.

Experiencias Internacionales

Dentro del análisis de la utilización de los diferentes métodos surge que:

-el método de ventas repetidas es exclusivo de EEUU

-Latinoamérica no posee índices oficiales salvo casos aislados y privados en Argentina.

-En América Latina es común encontrar índices de costos relacionados con la construcción o precios medios de transacciones.

-Es útil mantener distancia entre los índices de precios y de costos, ya que estos últimos no captan los cambios en los precios de venta de las viviendas ni recogen factores de demanda y oferta.

-La falta de series históricas dificulta la aplicación de cualquiera de los dos métodos.

Conclusiones

Las diferentes metodologías están condicionadas al nivel de información disponible en el país. La construcción de un índice de precios hedónico resulta muy difícil en el mediano plazo por lo que elmétodo de VRP resulta el más asequible, con algunas modificaciones, conforme a la información disponible.